Loi Scellier (Nouvelle Loi Robien)
La loi Scellier est issue de la réforme de la loi Robien qui a été mise en place lors de la loi de Finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif mise à mal lors de dernier trimestre de l'année 2008.
Elle a été instaurée afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaître fin 2009. A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la défiscalisation Loi Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa forme actuelle.
Ce qu'il faut savoir :
- Loi Scellier = 25% de réduction d'impôt (2009 et 2010), sur 9 ans
- Loi Scellier = 37% de réduction d'impôt (2009 et 2010), sur 15 ans
- Loi Scellier = 20% de réduction d'impôt (2011 et 2012), sur 9 ans
- Loi Scellier = 32% de réduction d'impôt (2009 et 2010), sur 15 ans
- Loi Scellier = durée de location de 9 ans minimum
- Cette mesure sera autorisée pour une seule acquisition par année
- Montant de l'investissement limité à 300 000 €
Les Zones :
- A : Paris, petite et deuxième couronne, Côte d'Azur, Genevois Français
- B1 : Grande couronne, villes de plus de 250 000 habitants, Corse et Île de La Réunion
- B2 : Villes de plus de 50 000 habitants
Les Loyers :
- A : 21,02 €/m²
- B1 : 14,61 €/m²
- B2 : 11,95 €/m²
Avantages Fiscaux de la Loi Scellier
Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier. La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000 €. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition.
La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputerait à raison deux dixièmes la 1ère année puis un dixième les 8 années suivantes. La réduction d'impôt la 1ère année serait donc équivalente à 5% du prix du logement. Par exemple pour un logement de 150 000 €, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 7 500€ la première année puis 3 750 € les huit suivantes.
Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois.
Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 x 3 ans s'il le souhaite. Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans.Toutes ces dispositions s'appliquent également aux biens éligibles à la loi Borloo, qui dans sa forme actuelle impose des conditions d'emplacement, de loyer, de ressources du locataire, mais aussi impose des normes en matière de réglementation thermique. L'abattement forfaitaire de 30% s'appliquerait aussi. A noter qu'en cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Les charges immobilières, taxe foncière, frais de gestion locative, frais d'assurance (loyers impayés, vacance, carence, dégradation, protection juridique et assurance du bien), ainsi que l'ensemble des intérêts d'emprunt du crédit sont déductibles du revenu locatif.
Points à surveiller avec la Loi Scellier
Tout comme avec la loi Robien classique, ce nouveau régime fiscal de la loi Scellier ne doit pas faire oublier les fondamentaux d'un bon investissement immobilier. Il faudra donc être vigilant sur la qualité de la construction, le marché locatif du lieu d'investissement et surtout veillé à la localisation du bien. Le seul avantage fiscal ne doit pas être la seule motivation d'achat.
- D'autre part la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé.
- Pour que la réduction d'impôt soit applicable, l'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Il faudra par ailleurs respecter un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier. A noter que les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2 conformément à la réglementation actuelle de la loi Robien. La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.
- La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques.
- Enfin il faut noter que le cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Robien n'est pas possible.
Contribuables concernés par la défiscalisation loi Scellier
Avec ce nouveau dispositif tous les contribuables français sont concernés, même ceux dont le revenu imposable et donc la Tranche Marginale d'Imposition sont peu élevés.
De ce fait les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Le principal avantage de ce nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier est qu'il permettra aux petits revenus imposés dans des tranches d'imposition faible de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et en rapport avec leurs revenus.
La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts et cela quelque soit leur niveau d'imposition. La défiscalisation Loi Scellier permet surtout aux contribuables qui ne payaient pas « assez » d'impôts ou qui n'avait pas une tranche d'imposition assez haute pour bénéficier efficacement de la loi Robien, d'accéder enfin à un mécanisme de défiscalisation attrayant pour eux.
Exemple de défiscalisation Loi Scellier
Comme nous l'avons vu précédemment, la réduction d'impôt avec la loi Scellier est égale à 25% du montant investit dans le bien immobilier dans la limite de 300 000€. Cette réduction d'impôt est étalée sur neuf ans, à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes. Voici quelques exemples illustrant le mécanisme de la loi Scellier :
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Impôts payés = 1 500 € par an
Un contribuable paye 1 500 € d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts.
Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier.
Pour cela sachant qu'il paye 1 500 € par an, soit 13 500 € sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 54 000 €.
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Impôts payés = 4 000 € par an
Un contribuable paye 4 000 € d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts.
Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier.
Pour cela sachant qu'il paye 4 000 € par an, soit 36 000 € sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 144 000 €.
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Impôts payés = 7 500 € par an
Un contribuable paye 7 500 € d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts.
cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier.
Pour cela sachant qu'il paye 7 500 € par an, soit 67 500 € sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 270 000 €.
